Un article du quotidien belge Le Soir où il est question de forte attractivité, de tension foncière, de stocks fonciers, de maîtrise publique pour une accession destinée aux jeunes ménages de la province du Brabont Wallon en Belgique.
Mathieu Michel est à la barre de l’Agence de promotion immobilière du Brabant wallon. Il veut ralentir la pression foncière et favoriser l’accès au logement.
Ne dites plus Régie foncière du Brabant wallon mais bien APIBW, pour Agence de promotion immobilière du Brabant wallon. Derrière ce changement de dénomination, amorcé début 2017, se cache une volonté précise : faire de cette structure basée à Wavre un acteur incontournable en matière de promotions immobilières sur un territoire dont l’attractivité ne connaît pas de temps mort.
A la barre de l’Agence, Mathieu Michel s’est fixé une mission prioritaire : favoriser l’accès à la propriété. Car, dit-il, « contrairement à ce que l’on pourrait croire au sujet d’une province où le pouvoir d’achat est l’un des plus élevés de Belgique, les pauvres existent aussi dans le Brabant wallon et ils le sont encore un peu plus qu’ailleurs vu les prix pratiqués. »
Mathieu Michel est intarissable quand on évoque avec lui le fonctionnement de l’APIBW. « Nous essayons d’être un espace de recherches et de prototypes des moyens à mettre en œuvre pour accéder à la propriété dans le Brabant wallon, dit-il. Natif de Jodoigne où j’ai toujours vécu, j’ai eu la chance pour acquérir un logement d’avoir été aidé par mes parents (NDLR : il est le deuxième fils de Louis Michel, et frère de Charles, le Premier ministre actuel). Je vois trop de jeunes obligés d’aller habiter loin de leur cocon familial, avec toutes les dépenses supplémentaires que cela comporte… »
Pour absorber la hausse démographique, le Brabant wallon devra construire 15.000 nouveaux logements d’ici à 2030. L’APIBW en construira à elle seule 1.500, soit 10 %. Mais sur les six ans de la législature actuelle, elle n’arrivera à en construire que 600, ce qui est en dessous des prévisions de Mathieu Michel et de ses équipes. La faute aux permis qui mettent trop de temps à être accordés, même pour une structure publique comme l’APIBW. « J’en ai marre d’être confronté à des fonctionnaires qui cherchent à freiner les projets plutôt qu’à les faire avancer, s’énerve notre hôte. Si nos relations avec les communes se passent à merveille, avec la Région et le fonctionnaire délégué c’est plus compliqué. Nous avons l’impression qu’ils estiment pouvoir être plus durs envers un organisme public qu’envers des promoteurs privés. »
Ralentir la pression foncière, particulièrement élevée en Brabant wallon, et mettre sur le marché des biens entre 15 et 30 % en dessous du prix du marché ne se fait pas sans un mécanisme particulier. « Nous travaillons depuis des années pour trouver de l’argent de façon structurelle et non via une politique limitée dans le temps qui n’aurait aucun sens, insiste notre interlocuteur. C’est pourquoi l’APIBW joue aujourd’hui le rôle de promoteur immobilier à part entière. Dès que je suis entré en fonction, j’ai voulu travailler sur autre chose que le simple foncier. Le système que nous avons mis au point est d’une simplicité enfantine. »
Pour chaque promotion, celui-ci prévoit trois types de biens, classés en catégories A, B et C. La catégorie A est la moins chère. Elle propose des biens qui sont vendus 30 % moins chers que le prix du marché sur lesquels l’APIBW ne gagne rien. Les biens appartenant à la catégorie B sont vendus au « break-event », entendez par là que l’APIBW les vend au prix qu’ils lui ont coûté à la construction. Mathieu Michel précise toutefois que les acheteurs achètent un bien 15 % moins cher que le prix du marché. Enfin, la catégorie C concerne des biens qui sont vendus au prix du marché.
C’est sur cette dernière catégorie que l’APIBW engrange des bénéfices importants qui lui permettent de combler le déficit des catégories A et B. « L’ensemble de nos projets sont aujourd’hui systématiquement à l’équilibre, voire légèrement bénéficiaires mais ces bénéfices ne servent, en réalité, qu’à amortir l’immobilisation du capital puisqu’il faut compter entre 5 et 10 ans entre le moment où l’on achète le terrain et où le projet sort de terre », estime le patron de l’APIBW.
Si l’on prend l’exemple du lotissement qui comprend cinq blocs d’appartements à la drève du Moulin à Lillois, le site de l’APIBW nous apprend que les biens encore disponibles de catégorie A s’étendent de 88 à 110 m2 (1 et 2 chambres) avec des prix démarrant à 178.000 euros, HTVA. Les biens de la catégorie B proposent des surfaces de 109 à 135 m2 (2 et 3 chambres), et ceux de la catégorie C vont de 122 à 164 m2 (2 et 3 chambres). L’appartement le plus cher est en vente à 356.000 euros, HTVA (164 m2, 3 chambres, une salle de bains, une salle de douche, bureau, grenier, terrasse, jardin). Notons que tous les appartements sont vendus avec une cave et un emplacement parking.
Bien sûr, ces unités sont vendues sous plusieurs conditions qui concernent notamment l’âge, le revenu, l’interdiction d’être déjà propriétaire et l’engagement à occuper soi-même le bien pendant une durée de dix ans.
Parce que beaucoup trop de jeunes couples (ceux concernés par la catégorie A) se retrouvent confrontés à un problème d’emprunt, Mathieu Michel et ses équipes sont sur le point de lancer la location avec option d’achat : on loue pendant 9 ans à un loyer non indexé et au terme de l’échéance, on peut acheter le bien dont la valeur, elle non plus, n’a pas bougé pendant les 9 ans de location. « Nous allons également proposer du locatif sous le prix du marché pour permettre à des familles qui n’auront jamais les moyens suffisants pour acheter, comme les familles monoparentales, de se loger, expose aussi Mathieu Michel. Nous avons également signé une convention avec l’Agence immobilière sociale du Brabant wallon. »
Aujourd’hui, l’APIBW a des projets, achevés, en cours de réalisation ou en demande de permis dans des communes de la province comme Tubize, Rebecq, Waterloo, Chastre, Court-Saint-Etienne, Wavre, Grez-Doiceau et d’autres encore. Elle les mène seule ou parfois en partenariat avec des promoteurs privés, comme c’est le cas au Domaine des Vallées à Grez-Doiceau avec Immobel et Thomas & Piron. « Nous proposons des projets qui vont de 30 à 280 unités présents sur une quinzaine de communes, conclut Mathieu Michel. Cela représente environ 20 projets menés de concert. »
L’APIBW possède également du foncier en « standby ». C’est le cas, par exemple, de 6 hectares qui attendent de connaître leur destin sur la commune de Louvain-la-Neuve. Une mine d’or qu’elle doit encore exploiter.
